Окупаемость базы отдыха зависит от вложений, цены ночи, загрузки по сезонам и расходов и считается по одной формуле. Для объекта целиком источники называют 3–5 лет (журнал Инк., один объект в туристически привлекательном месте) и 5–7 лет при годовой загрузке 45–50% (блог o-pushka.ru, октябрь 2026).
Один домик без земли и сетей окупается быстрее базы. Ниже учебный пример на домиках Q и Q+ с явными допущениями: подставьте в него свои цифры.
Как рассчитать срок окупаемости базы отдыха
Срок окупаемости равен вложениям, делённым на чистый годовой доход, то есть на выручку за вычетом операционных расходов и налогов.
- Срок окупаемости = вложения ÷ (выручка − расходы − налоги)
- Выручка домика = цена ночи × число ночей × загрузка
Схема формулы: срок окупаемости равен вложениям, делённым на выручку за вычетом расходов и налогов; выручка равна цене ночи, умноженной на число ночей и загрузку
Загрузка — доля проданных ночей. В июле и в ноябре она очень разная, поэтому выручку считают по месяцам или сезонам.
Окупаемость домика и всей базы — разные расчёты: у базы во вложения добавляются земля, сети, дороги и общие постройки.
В бизнес-плане базы отдыха это финансовый раздел. Прежде чем решать, как открыть базу отдыха и сколько домиков ставить, инвестор проверяет, сходится ли эта арифметика.
Это простой срок: кредит, инфляция и время набора загрузки в нём не учтены. Сдвинулась любая переменная — сдвинулся и срок.
Сколько стоит открыть базу отдыха: из чего складываются вложения
Вложения — делимое в формуле. Часть статей известна по конфигуратору, остальные считаются по участку. Каждая пропущенная статья занижает срок.
Что входит в цену домика
В конфигураторе qubdom на 20.10.2026 Q (31,5 м²) стоит 1 600 000 ₽ в тёплом контуре и 2 060 000 ₽ под ключ, Q+ (45,6 м²) — 2 150 000 ₽ и 3 050 000 ₽. Расчёт там предварительный, итоговая стоимость фиксируется в договоре.
Тёплый контур — каркас, утеплитель Rockwool, фасад и кровля фальц, энергосберегающие стеклопакеты, черновая электрика, терраса; внутри обрешётка и OSB под свою отделку. Под ключ добавляет отделку, электрический тёплый пол, скрытую электрику со щитком, санузел с инсталляцией и бойлером, светильники и межкомнатные двери. При тёплом контуре отделку закладывайте во вложения отдельно.
Мебель и технику подбирают под планировку отдельно. Это ещё одна статья вложений.
Срок работ по Q и Q+ в конфигураторе — 30 дней. До установки домик выручки не приносит.
Доставка, выгрузка и фундамент
Доставка за трал зависит от направления: 40 000 ₽ до Сестрорецка и Агалатово, 80 000 ₽ до Приозерска и Соснового Бора, 100 000 ₽ до Сортавалы и Великого Новгорода. Кран или манипулятор на выгрузке стоит в среднем 50 000–80 000 ₽, в зависимости от подъезда и вылета стрелы.
Фундамент считается по пятну застройки и грунту. Цены на сайте нет, смету запрашивают по своему участку.
Земля, сети и инфраструктура
По своему участку считаются земля (покупка или аренда), подвод электричества, воды и канализации, дороги, территория, общие постройки. Пункт конфигуратора «Подключение коммуникаций» на 22.10.2026 бесплатен при заявке с сайта, но это подключение дома. Подвод сетей к участку — отдельная статья.
Доход базы отдыха и глэмпинга: цена ночи, загрузка, сезон
Какую цену ночи брать
Ближайший ориентир для Ленобласти — пример одного из самых популярных глэмпингов области в Т-Бизнес секретах: домик в будни стоит 8000 ₽, в выходной 9000 ₽, средний чек около 8500 ₽. Это один объект, а не средняя по рынку.
Вилка шире в обзоре СберБизнеса, который пересказывает o-pushka.ru: 8–15 тыс. ₽ за ночь за домик на 2–4 человек в обычный период и 15–30 тыс. ₽ в высокий сезон в популярных регионах.
На место внутри вилки влияют формат (база отдыха с домиками, глэмпинг и кемпинг различаются комфортом и ценой), природа, территория базы и зоны отдыха, аудитория — пары или семьи. Баня, питание или детская площадка могут поднять средний чек. Но и вложений они требуют сами.
Какая загрузка реальна
По словам основателя глэмпинга в Мурманской области (Российский союз туриндустрии, июнь 2025), объект с 2016 года работает со средней загрузкой 55–80%, средний чек на четырёх гостей — 9,9 тыс. ₽ в сутки. Это другой регион и один объект, нормой для Ленобласти он не служит.
Внутри года загрузка меняется в разы. По оценке блога o-pushka.ru, для глэмпинга под крупным городом нормально, когда июль продан на 80–90%, а будни ноября — на 10–15%. Значит, средняя за год ниже летней, и летнюю цифру на год не переносят.
Как посчитать сезон по месяцам
Для каждого месяца возьмите число ночей, свою ожидаемую загрузку и цену (будни и выходные отдельно, если цена разная), перемножьте и сложите.
| Месяц | Ночей | Загрузка, % | Цена ночи, ₽ | Выручка, ₽ |
| Январь | 31 | |||
| … | ||||
| Декабрь | 31 | |||
| Итого | 365 |
Зимой сдают только тёплый домик: у qubdom утеплитель Rockwool, а под ключ ещё и электрический тёплый пол. Но зимний спрос зависит от места и предложения вокруг, поэтому зимние строки заполняйте по соседним объектам.
Расходы базы отдыха, которые съедают выручку
Основные статьи:
- персонал и администратор;
- уборка и бельё;
- коммунальные платежи;
- комиссии площадок бронирования;
- маркетинговые расходы;
- ремонт и обслуживание домиков.
Их долю источники называют разную. У одного из производителей зданий из ЛСТК — «обычно 30-45% выручки», в гиде журнала Инк. — «По статистике, 60% от выручки — это расходы». Усреднять не стоит: при 60% чистый доход меньше, а срок длиннее. Свою долю считайте по своим статьям.
Отдельно проверьте, какие расходы остаются в пустые месяцы межсезонья.
Налоги в эти доли не входят и вычитаются отдельно.
Налоги и туристический налог
Чистый доход зависит от формы (ИП или организация) и налогового режима. Для услуг проживания в средствах размещения действует ставка НДС 0% по 31.12.2030, она важна плательщикам НДС. На УСН от НДС освобождают при доходе до 20 млн ₽ (порог для 2025–2028 годов), а один домик в примере ниже даёт около 1,4 млн ₽ выручки в год. Режим и возможность патента выбирайте с бухгалтером.
Как работает туристический налог
По данным ФНС, туристический налог местный. Он действует с 2025 года и вводится решениями муниципалитетов. Платит его владелец средства размещения из реестра, организация или ИП. Налог он исчисляет при полном расчёте с гостем. База — стоимость проживания без самого налога и НДС, минимум — 100 ₽ за сутки. Предельная ставка: 2% в 2026 году, 3% в 2027-м, 4% в 2028-м, 5% с 2029-го.
В Ленобласти, по данным ФНС на октябрь 2026, налог введён примерно в 80 поселениях по ставкам 1%, 1,5% или 2%, в части из них — с апреля 2026 года. Смотрите ставку своего поселения.
В примере ниже налоги не учтены, поэтому реальный срок будет длиннее.
Документы и требования до запуска
Реестр средств размещения
По ст. 5.1 закона № 132-ФЗ средство размещения вне реестра классифицированных средств размещения не вправе принимать гостей. Объявления, в том числе на агрегаторах и в соцсетях, публикуют с идентификационным номером из реестра. Порядок действует с 2025 года.
По постановлению № 1951 к типу «база отдыха» относятся объекты в отдельных строениях на едином или смежных участках; к нему могут относиться глэмпинги и модульные некапитальные средства размещения; базам отдыха звёзды не присваиваются. Тип определяет владелец и вносит сведения электронно через систему Росаккредитации.
Санитарные и пожарные требования
Санитарные требования с 01.09.2026 задают правила СП 2.1.4284-26. В разделе о гостиничных услугах — уборка заселённых номеров ежедневно и после каждого выезда, стирка белья в специализированной организации или самостоятельно, хранение белья, содержание территории. Проверьте, какие пункты касаются вашей базы.
Пожарные требования к эксплуатации задают Правила противопожарного режима (постановление № 1479, действуют до 1 января 2027 года). Проверьте инструкцию о мерах пожарной безопасности и первичные средства пожаротушения.
Что проверить по участку
До покупки или аренды проверьте категорию земли, вид разрешённого использования (например, 5.2.1 «Туристическое обслуживание», строка изменена приказом Росреестра с 15.09.2026), санитарные и охранные зоны. Если домик квалифицируется как некапитальный объект, разрешение на строительство не требуется (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Статус проверяйте по проекту и участку.
Пример расчёта окупаемости на домиках Q и Q+
Это учебный расчёт с допущениями, не кейс клиента и не прогноз. Допущения: цена ночи 8 500 ₽ (пример популярного глэмпинга Ленобласти из Т-Бизнес секретов), загрузка 45% за год, 365 ночей, расходы 30–45% выручки (оценка производителя ЛСТК).
Выручка: 8 500 × 365 × 0,45 ≈ 1 396 000 ₽ в год. После расходов остаётся ≈ 768 000–977 000 ₽.
| Показатель | Q под ключ | Q+ под ключ |
| Цена дома (конфигуратор) | 2 060 000 ₽ | 3 050 000 ₽ |
| Доставка | 40–100 тыс. ₽ | 40–100 тыс. ₽ |
| Кран | 50–80 тыс. ₽ | 50–80 тыс. ₽ |
| Вложения в дом | 2 150 000–2 240 000 ₽ | 3 140 000–3 230 000 ₽ |
| Срок только дома | ≈ 2,2–2,9 года | ≈ 3,2–4,2 года |
Границы срока для Q — 2 150 000 / 977 000 и 2 240 000 / 768 000, для Q+ — 3 140 000 / 977 000 и 3 230 000 / 768 000.
Q+ окупается дольше: он дороже, а цена ночи в примере одинаковая. Это допущение. Q — дом-студия для одного или пары, Q+ — спальня, гостиная и кухня-столовая, и просторный дом может продаваться по другой цене. Подставьте свою цену.
В расчёт не вошли земля, сети, дороги, общие постройки, продвижение на старте, налоги и фундамент. Пример иллюстрирует формулу: добавьте эти суммы и пересчитайте.
2,2–2,9 года — срок дома, а не базы.
Дома qubdom уже стоят на базах отдыха: на странице домов для баз отдыха собраны 12 объектов, среди них Forest Glamp на Оредеже, Глэмпинг YAGODA и Красное озеро.
Почему вся база окупается дольше одного домика
На уровне базы земля, сети, дороги, общие постройки, продвижение на старте и фундамент разносятся на все домики, а из дохода уходят налоги. Вложения растут, чистый доход уменьшается. Срок удлиняется.
Окупаемость глэмпинга из утеплённых домиков, по оценке блога o-pushka.ru (12.10.2026), сильно зависит от загрузки:
| Годовая загрузка | Срок окупаемости | Источник и условие |
| 30–35% | 11–13 лет | o-pushka.ru |
| 45–50% | 5–7 лет в среднем | o-pushka.ru |
| 55–60% | 4,5–5 лет | o-pushka.ru |
| Не указана | 3–5 лет | Инк., один объект в туристически привлекательном месте |
Диаграмма: при загрузке 30–35% глэмпинг окупается за 11–13 лет, при 45–50% за 5–7 лет, при 55–60% за 4,5–5 лет
Если загрузка падает с 45–50% до 30–35%, срок по этой оценке растягивается примерно вдвое. Поэтому свою помесячную загрузку проверяйте первой.
С чего начать свой расчёт
Соберите стоимость участка и сетей, цены ночи у соседних объектов, сезонность своего места по месяцам, расходы, налоговый режим и ставку туристического налога своего поселения. Затем подставьте всё в формулу.
Домик, комплектацию, доставку и кран подберите в конфигураторе.
Посмотрите модульные дома для базы отдыха и объекты, где они уже работают.
Подробнее о цене — в статье из чего складывается цена модульного дома под ключ.
Хотите модульный дом под ключ?
Соберём на нашем производстве в Санкт-Петербурге, привезём и установим на участке. Подберём проект и посчитаем стоимость с доставкой.
